返済方法に関して（元利均等返済と元金機能返済）

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。 同じ借入額・借入期間・金利でも、返済方法が違うと、返済額も変わってきます。 ただし、返済額だけの損得で考えるのではなく、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

元利均等返済

元利均等返済とは、下記のように、元金返済額＋利息額が一定になる返済方法です。 毎月の返済額は一定でも、元金返済額と利息額の内訳は毎回異なり、返済当初は利息の割合が多く、 返済が進むにつれて利息額が減っていきます。

メリット：毎月の返済額が一定のため管理がしやすい。

デメリット：返済当初は元金の減りが遅い。

元金均等返済

元金均等返済とは毎回の元金返済額が一定で、これに利息額を上乗せした金額が毎回の返済額となる方法です。 下記のように、返済が進むにつれて着実に元金が減少し、それに伴い、利息額も少なくなっていくので、 毎回返済額も徐々に減少していきます。

メリット：返済当初から元金返済額が多いため、 元金の減りが早い事から支払利息の総額は元利金等に比べ少なくなる。

デメリット：当初の返済額が多くなる。

住宅ローン選びをする際に、最も重要になってくるのが金利のタイプです。 同じ金融機関の住宅ローンでも、金利のタイプによって、適用される金利も、 将来の金利に対する影響度も異なり、総返済額も大きく変わります。 住宅ローンの金利タイプには、固定金利型、固定金利選択型、そして変動金利型の3タイプがあります。

固定金利型(全期間)

固定金利型は、契約時点で、借入期間中の金利が固定されるタイプ（フラット35や一部の銀行)。 全期間金利が一律のタイプと11年目以降の金利が当初10年間よりアップする段階金利型のものの2種類あり、 段階金利型でも、借入時に11年目以降の金利まですべて決まっております。

毎回返済額や総返済額が固定されるので、金利上昇期にも安心でき、将来の返済内容が確定しているので ライフプランが立てやすく、家計管理がしやすいのが特徴です。 しかし、一般的に変動金利タイプより、金利が高めに設定されております。

固定金利(選択型)

固定金利選択型は、借り入れ当初から2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間中の金利が 固定されるタイプ(銀行ローン)になります。 固定金利期間が短いほど当初の金利が低く、 固定金利期間終了後は変動金利型や再度、固定金利選択型を選ぶことができ、 その時点の金利で、その後の毎回の返済額が再計算されます。

変動金利型

変動金利型は、通常、金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響をストレートに受けます。 多くの銀行では、一般的に、毎回の返済額の改定は5年ごとで、 かつ改定後の返済額が従前の1.25倍以内というルールを設けています。

固定金利型が向いている人

金利変動に対する対策が取りにくい場合

途中で返済額が上昇すると家計面で困る人

将来、住宅ローンの借り換えが難しい人

変動金利型や5年以内の比較的短期の固定金利選択型でも大丈夫と言える人

借入額が少ない場合

繰上返済でローン残高を早めに減らし、15年程度でローンを完済できる人

固定金利選択型が向いている人

教育費などの負担がある間の金利変動リスクを負わないですむよう、 固定金利期間を中期で確保しておきたい人