売却時の諸経費・税金・税制対策
不動産の売却の際には、さまざまな経費や税金などがかかってきます。例えば1,000万円で売りに出して契約が結ばれたとしても、それに係わる経費や税金などがかかってくるため、実際に手元に残る金額は1,000万円ではありません。不動産の売却の際にはそういった必要経費とは何なのかを理解する必要があります。
売却にかかる主な諸経費
仲介手数料 |
不動産会社に支払う報酬です。通常は、
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登記費用 |
通常、所有権移転登記費用は買主が負担するケースが多いですが、所有者移転に必要な住所変更や相続などの登記費用は売主が負担します。 |
測量費用 |
登記簿上面積(公募面積)と実際の面積(実測面積)が異なる場合は正確な面積を測量する必要がございます。 |
その他の費用 |
取り壊し費用など(マンションの売却の場合は必要ありません) |
売却にかかる税金
譲渡所得にかかる所得税・住民税 |
不動産を売却して得た利益に対してかかる税金
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固定資産税・都市計画税(各種負担金) |
固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの各種負担金は引渡しの月日によって月割り・日割りで清算されます。通常、納税に関しては買主分を売主が受け取り、一括して納めます。 |
印紙税 |
売買契約書に添付する印紙代金。売買した金額により印紙代は異なります。 |
譲渡所得とは？
所得税と住民税は原則として「住まいを売却した事で得た利益」に課税されます。 この利益の事を譲渡所得といいます。一般的には土地や建物を売却して得た利益(譲渡収入)から、その不動産をかつて購入や建築したときの金額や諸経費、さらには売却にあたっての経費を差し引いた金額を譲渡所得(譲渡益)といいます。所得税と住民税はこの譲渡所得にたいして課税されます。
所得税・住民税の税率は？
不動産を所有している期間によって所得税・住民税の税率は異なってきます。所得期間が5年以下の短期譲渡、所得期間が5年超の長期期間と区別され、長期譲渡でも所有機関が10年を超えると、さらに税率は低くなります。(平成21年5月時点)
優遇税制に関して
マイホームの売却には3000万円の特別税制
マイホームを売却した場合は、長期譲渡・短期譲渡に係わらず、譲渡所得から3000万円まで控除が受けられます。しかし、この控除を適応すると住み替え先の住宅を購入する際に住宅ローン控除が適応できなくなります。
住み替えで節税できる買い替え特例
自宅を住み替えた場合、新居の購入価格が譲渡した自宅(所有期間10年超)の売却価格を超えたときには所得税・住民税がかからない特定住居用財産の買い替え特例が適応できます。この特例は3000万円特別控除とあわせて利用はできません。また、住み替え先の住宅に住宅ローン控除は適応できなくなります。